¿Cuál es la diferencia entre comprar una parcela y comprar un sitio?

No es sólo una cuestión de metros cuadrados, sino de seguridad en la inversión que estás haciendo

Hace un tiempo salió en un canal de televisión, un reportaje que mostraba el terrible caso de varias familias que habían hecho una gran inversión en unos terrenos en Papudo y, más grave aún, que ya habían construido sus casas, pero que las iban a tener que demoler. ¿Por qué? Porque habían comprado lotes irregulares, es decir, sitios más pequeños de lo que permite la ley.

Estos llamados “sitios” suelen ser la tentación de quienes quieren ser propietarios de un pedacito de campo y/o bosque, porque ofrecen una pequeña extensión de terreno que parece más que suficiente para los que están acostumbrados a vivir en la ciudad y, por si fuera poco, a precios que parecen una ganga, alcanzables y convenientes.

Sin embargo, junto con esta “maravilla” se vienen varios problemas y aquí te contamos cuáles son:

El tamaño de los sitios es menor a lo que permite la ley:

Para que un lote cuente con todas las autorizaciones correspondientes, debe ajustarse a la subdivisión mínima que establece la normativa vigente y esto es 5.000 m2 en zona rural.

La forma de comprobar esto es que el loteo debe estar inscrito en el SAG (Servicio Agrícola y Ganadero) y que cada lote mida a lo menos 5.000 m2.

La persona que compra no puede inscribir la propiedad a su nombre:

Sólo si la subdivisión está aprobada por el SAG, se puede solicitar en el Servicio de Impuestos Internos la asignación de pre roles, los que podrán ser inscritos en el Conservador de Bienes Raíces. Eso significa que el comprador será propietario de su parcela la que, llegado el momento, quedará inscrita a su nombre en el registro correspondiente.

Por otro lado, un “sitio” o “terreno” de menor tamaño al permitido, no cuenta con ninguna de estas certificaciones y, por lo tanto, no tiene un pre rol asociado, lo que significa que no podrá obtener permisos de construcción, pero además NO PODRÁ SER INSCRITO A NOMBRE DEL COMPRADOR, el que sólo tendrá una “cesión de derechos” que, tal como su nombre lo indica, no es más que la transferencia de los derechos sobre una porción de un terreno que en realidad no ha sido subdivido y donde ni siquiera está permitido construir una vivienda.

Peor aún, en la práctica, el nuevo “propietario” podría disponer del terreno, construir, haces jardines, etc., pero NO sería dueño de todas las mejoras que allí se realicen.

Un sitio comprado con cesión de derechos no se puede vender y no forma parte del patrimonio

La cesión de derechos no permite la existencia del “título de dominio”, por lo tanto, dicha propiedad en rigor no forma parte del patrimonio del comprador, el que no puede venderlo ni tampoco usarlo de garantía al momento de gestionar créditos, como tampoco postular a ningún instrumento del Estado como subsidios o similares.

El acceso a los servicios básicos no está garantizado

Por si todo lo anterior fuera poco, muchos de estos sitios se venden “con luz y agua”, cuando lo único que se está ofreciendo es que cerca del lugar existe conexión a la energía eléctrica y algún Comité de Agua Potable Rural (APR), a los que los nuevos “dueños” eventualmente podrían conectarse, sin embargo, por lo general no existe ninguna certeza de aquello, ya que no se han hecho las gestiones correspondientes y, en especial, porque el origen irregular de la compra, hace que todo trámite posterior sea igualmente irregular, ya que no es lo mismo conectar dos parcelas por hectárea que 20 sitios de 500 m2, por ejemplo, situación que puede colapsar cualquier sistema y que implica riesgos incluso para la integridad y salud de las personas, así como de sus bienes.