Ni especulación ni corazonada: el poder de los datos define la construcción de nuevas viviendas

  • La demografía, la ubicación y un diseño flexible y eficiente configuran los grandes ejes que sostienen las promociones actuales

    La producción de hogares se basa hoy en la información, dejando atrás años pasados cuando el promotor lo hacía casi por intuición

    La promoción de viviendas vivió hace una década una profunda crisis de la que ha costado salir y que estuvo precedida de unos años en los que todo lo que se producía se vendía, y la edificación de hogares, en muchos de los casos, se hacía casi por intuición.

    Hoy, quizás como aprendizaje tras la caída del sector, los criterios a la hora de levantar una promoción han cambiado; del presentimiento se ha pasado al análisis de los datos, los estudios y la profesionalización de los agentes implicados. “Lo que ha cambiado es el parámetro fundamental, que es la demanda. Esa es la principal transformación respecto a la época anterior, que era más asimétrica. Por otra parte, también se tienen en cuenta las condiciones urbanísticas existentes para satisfacer esa demanda, que ahora está más segmentada”, señala Fernando Moliner, consejero delegado de la promotora Activitas y miembro de la Junta Rectora de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

    Pero acertar con esa demanda no es tarea fácil. Así, además de la localización y situación en la que se prevé levantar una promoción, es fundamental tener todos los datos de la zona, el entorno y, sobre todo, analizar la evolución demográfica. “Esa es una parte básica y también la más difícil. Hay que estar muy pendiente de ella y de los cambios de tendencia, pues hoy los jóvenes no buscan propiedades sino pagar por lo que consumen. Y ahí tiene mucho que ver la movilidad y el empleo“, apunta Moliner.

    Por eso, además de los cambios en la población, el estudio de las zonas donde se quiere ubicar esa o esas promociones es fundamental: “Es necesario conocer aquellas áreas que sean más atractivas y las que menos por distintos factores. Uno de los que más influye es que sean zonas donde vaya a haber nuevas actividades económicas o futuro empleo, con lo cual se requerirán nuevas viviendas”, señala el directivo de Activitas.

    Al igual que hay espacios que a priori son atractivos para la inversión y producción de viviendas, también existen otras donde el interés es nulo, tanto que acumulan pisos que a lo largo de los años no han sido adquiridos ni se prevé que lo sean.

    Según datos de la tasadora Tinsa, actualmente existen en stock alrededor de340.000 viviendas. De ellas, entre 60.000 y 80.000 estarían en espacios urbanísticos de esas características, atendiendo a la valoración de Asprima.

    Las claves

    Pero, además de los estudios previos a la construcción y al valor que hoy se le da a los datos y a la información, hay dos aspectos clave que marcan la gran diferencia respecto a la época anterior, según Moliner: el protagonismo del cliente y la profesionalización del sector.

    A diferencia de lo que sucedía antes, el cliente es el centro y la razón de ser del negocio, como sucede en otros muchos sectores. Hoy se escuchan sus necesidades y también sus expectativas, y a ello ha contribuido mucho la tecnología y el uso del big data. «Todo el sector está cambiando con las nuevas tecnologías, las redes sociales… el cliente manda. Y ello requiere la profesionalización del sector», sostiene Moliner.

    Precisamente por este motivo, la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Asprima y la Escuela Técnica Superior de Edificación de la Universidad Politécnica de Madrid lanzaron en junio de 2016 el Grado Propio en Intensificación en Planificación y Gestión Inmobiliaria, de un año de duración, con la idea de preparar a los futuros trabajadores de este ámbito.

    “Siendo un sector económico tan importante para España no había una formación concreta“, añade Moliner.

    Embarcarse en cualquier negocio lleva implícita la asunción de algunos riesgos y el sector inmobiliario no es ajeno a ellos. Pero, ¿cuáles son los principales? “El mayor de todos, en teoría, debería ser el comercial, pero la realidad muestra que los principales problemas y riesgos se dan en los temas legales y urbanísticos (licencias que se retrasan, cambios …). Todo eso afecta y mucho al negocio inmobiliario porque repercute en la parte técnica, que es muy importante. Desgraciadamente, la tramitación y concesión de los permisos y licencias perjudican mucho”, señala Moliner.

    Que el sector inmobiliario se mueve, y con él las inversiones en vivienda nueva, es algo que nadie duda. El año pasado cerró con 464.233 operaciones de compraventa, el 82,68% correspondieron a inmuebles de segunda mano y el 17,40%, a nuevos, según la Estadística Registral Inmobiliaria.

    En este primer trimestre de 2018, esas operaciones ya han alcanzado las 128.990, un 13,4% más que en el mismo periodo del año anterior. De ellas, 22.299 corresponden a vivienda nueva, alcanzando el mayor resultado de los últimos tres años, según el Colegio de Registradores.

    En lo que a la Comunidad de Madrid se refiere, los datos del Ministerio de Fomento, recogidos por Asprima, reflejan que en febrero (último dato disponible) se concedieron 1.859 permisos y en todo el año pasado, 19.166 para edificaciones nuevas.

    Lo cierto es que con la crisis, el mercado se ha hecho más selectivo y, hoy, el comprador –familias e inversores– que adquiere una vivienda lo hace con más conocimiento y con mayor nivel de exigencia. Un aspecto que afecta directamente al diseño y a la arquitectura de esos nuevos inmuebles.

    En opinión de José María Ezquiaga, decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), “localización, bioclimatización y viviendas flexibles son cualidades cada vez más apreciadas por los compradores”. Según sostiene, “hay cada vez más demandantes de viviendas que aprecian el diseño arquitectónico de calidad en los aspectos formales, en lo que se refiere a las calidades, materiales, volumetría, fachadas… Y esto es muy buena noticia porque nos habla de que está subiendo el nivel de exigencia”.

    Retos en diseño

    Además de la tipología del hogar que se busca, la orientación de esa vivienda cada vez cobra más importancia.

    “No es lo mismo, no se valoran ni aprecian igual, un ático con magníficas vistas, iluminación y ventilación, que un primero al norte con poca luz y carente de vistas“, apunta el decano de los arquitectos madrileños, para quien su colectivo se enfrenta a dos desafíos fundamentales en el medio y largo plazo: “El reto energético y el reto de la vivienda flexible que se adapte a las necesidades del usuario”.

    Ezquiaga defiende que el comprador de casa es “cada vez más consciente de que un edificio bioclimático, que tenga dispositivos de producción de energía limpia y magníficos aislamientos se traduce en un ahorro que, al cabo de los años, es de decenas de miles de euros. Esto, que antes era prácticamente accesorio, ahora se ha convertido en algo fundamental. El importe de las facturas de calefacción y aire acondicionado, que son individuales en las nuevas promociones, es, sin ninguna duda, algo muy relevante hoy en día».

    En cuanto a la adaptación a las necesidades del futuro comprador, el decano del COAM explica que cada vez más se requieren viviendas “adaptables a la propia biografía de la familia, del hogar. Tanto por la incorporación de hijos, como por la posibilidad de integrar vivienda y trabajo”, un aspecto que, según apunta, está extendido en los países desarrollados, donde “los trabajadores de cuello blanco [ejecutivos] completan una parte de la jornada laboral en el hogar. Eso también provoca cambios en las casas, por ejemplo, en el terreno de las telecomunicaciones, disposición de wifi…y, por supuesto, en contar con un lugar de trabajo distinto de los espacios tradicionales”.

    Que el promotor se haya profesionalizado en este nuevo ciclo inmobiliario ha hecho que también su relación con los encargados del diseño de las viviendas que se quieren producir cambie.

    Hoy, según apunta Ezquiaga, “cada vez tiene más en cuenta disponer de un equipo de arquitectura que le dé no sólo una respuesta rutinaria, sino una respuesta innovadora. No estamos en un momento en el que las cosas se venden de manera automática“.

    Una de las cuestiones que el decano de los arquitectos de Madrid destaca en esa transformación del promotor es que “está en el negocio para quedarse, no para obtener beneficios rápidos y desaparecer. Y sabe que una parte muy importante de su papel es la posventa, que supone la garantía de prestigio de una promoción”.

    La relación, por tanto, según defiende, es de mayor exigencia por parte del comprador y de mayor seriedad y rigor por parte de la promoción y su responsable.